第68回定時株主総会招集ご通知に際しての
イ
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ネ
ッ
ト
開
示
事
項
Ⅰ．会社の支配に関する基本方針
Ⅱ．連
結
注
記
表
Ⅲ．個
別
注
記
表
（自
平成28年12月１日
至
平成29年11月30日）
トーセイ株式会社
Ⅰ．会社の支配に関する基本方針
① 基本方針の内容
当社は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務及び事
業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主
の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする 者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当 社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社
は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に
資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主
共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要
するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等に ついて検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間
や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件を
も た ら す た め に 買 収 者 と の 協 議 ・ 交 渉 を 必 要 と す る も の 等、 対 象 会 社 の 企 業 価 値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能
とする６つの事業領域を自社でカバーする体制、並びにそれを支える不動産と金 融の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創造技術を支える能力や情
報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信
用及び総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の 大量買付を行う者が、当社の財務及び事業の内容を理解するのは勿論のこと、こ
うした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上
させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損される ことになります。
当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない
大量買付を行う者は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適 切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を
採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要がある と考えます。
② 基本方針実現のための取組み
(イ) 基本方針の実現に資する特別な取組み
により、経営基盤の一層の強化を図り、事業拡大に伴ったグループ拡大・人員 増に向けて最適なガバナンスを構築するとともに効率的な組織運営体制の構築
に取り組んでおります。さらに当社グループの最重要財産である人材育成に注
力し、グループ社員の従業員満足度を高めております。一方で、さらなる企業 成長のために、顧客満足度の高い商品や、高品質のサービスを提供することに
より、オリジナリティーあふれる“トーセイブランド”を確立していくことを
当中期経営計画の基本方針にしております。
(ロ) 基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が
支配されることを防止するための取組み
当社は、平成27年２月25日開催の第65回定時株主総会の承認を得て、「当社株 式の大量取得行為に関する対応策（買収防衛策）」を更新しました（以下、更新
後の買収防衛策を「本プラン」といいます。）。 （ⅰ）本プランの目的
本プランは、当社株式の大量取得が行われる場合に、株主の皆様が適切
な判断をするために必要・十分な情報と時間を確保するとともに、買収者 との交渉の機会を確保すること等を通じて、当社の企業価値・株主共同の
利 益 に 反 す る 買 収 を 抑 止 し、 当 社 の 企 業 価 値 ・ 株 主 共 同 の 利 益 を 確 保 し、
向上させることを目的としております。 （ⅱ）対象となる買付等
本プランは、①当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保
有割合が20％以上となる買付その他の取得、又は②当社が発行者である株 券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合及びその特別関係者
の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する行為もし
くはこれに類似する行為又はこれらの提案（当社取締役会が別途認めたも の を 除 く も の と し、 以 下 「買 付 等」 と い い、 買 付 等 を 行 お う と す る 者 を
「買付者等」といいます。）がなされる場合を対象とします。
（ⅲ）意向表明書の提出
買付者等は、買付等の開始又は実行に先立ち、別途当社の定める書式に
より、本プランの手続を遵守する旨の誓約文言等を含む書面（買付者等の
代表者による署名又は記名捺印のなされたもの）及び当該署名又は捺印を 行った代表者の資格証明書（以下これらをあわせて「意向表明書」といい
ます。）を当社に対して提出していただきます。意向表明書には、買付者等
の氏名又は名称、住所又は本店、事務所等の所在地、設立準拠法、代表者 の氏名、日本国内における連絡先及び企図されている買付等の概要等を明
（ⅳ）買付者等に対する情報提供の要求
当社は、意向表明書を受領した日から10営業日以内に、買付説明書の様 式を買付者等に対して交付いたします。買付者等は、当社が交付した書式 に従い、下記の各号に定める情報等を記載した書面を当社取締役会に対し て提出していただきます。
(a) 買付者等及びそのグループ（共同保有者、特別関係者、（ファンドの場 合は）各構成員及び買付者等を被支配法人等とする者の特別関係者を 含みます。）の詳細（名称、資本構成、財務内容、経営成績、法令遵守 状況、当該買付者等による買付等と同種の過去の取引の詳細、その結 果対象会社の企業価値に与えた影響等を含みます。）
(b) 買 付 等 の目 的、 方 法 及 び 具体 的 内 容 （対 価の 価 額 ・ 種類、時 期、 関 連 す る 取 引 の 仕 組 み、 方 法 の 適 法 性、 条 件、 実 行 の 蓋 然 性 等 を 含 み ま す。）
(c) 買付等の価額及びその算定根拠（前提等を含みます。）
(d) 買付等の資金の裏付け（資金の提供者（実質的提供者を含みます。）の 名称、調達方法及び関連する取引の内容等を含みます。）
(e) 買付等に関して第三者との間における意思連絡の有無及びその内容 (f) 買付等の後における当社及び当社グループの経営方針、経営体制、事
業計画、資本政策、配当政策、及び資産運用方針
(g) 買付等の後における当社の株主（買付者等を除く。）、従業員、取引先、 顧客その他の当社に係る利害関係者等に対する対応方針
(h) 当社の他の株主との間の利益相反を回避するための具体的方策 (i) その他独立委員会が合理的に必要と判断する情報
（ⅴ）独立委員会による検討等
（ⅵ）取締役会の決議等
当社取締役会は、独立委員会の上記勧告を最大限尊重して新株予約権無
償 割 当 て の 実 施 又 は 不 実 施 等 の 決 議 を 行 う も の と し ま す。但 し、 下 記 の
（ⅶ）に基づき株主意思確認総会を開催する場合には、当社取締役会は、当 該株主意思確認総会の決議に従い決議を行うものとします。
（ⅶ）株主意思確認総会の開催
当社取締役会は、本プランに従った新株予約権の無償割当てを実施する に際して、①独立委員会が新株予約権の無償割当ての実施に際して、予め
株主意思の確認を得るべき旨の留保を付した場合、又は②ある買付等につ
いて発動事由その２の該当可能性が問題となっている場合で、取締役会が 善管注意義務に照らし株主意思確認総会の開催に要する時間等を勘案した
上で株主意思を確認することが適切と判断する場合には、株主総会（以下 「株主意思確認総会」といいます。）を招集し、新株予約権の無償割当ての
実施に関する株主の皆様の意思を確認することができるものとします。
（ⅷ）情報開示
当社は、本プランの各手続の進捗状況、独立委員会による勧告等の概要、
当社取締役会の決議の概要、株主意思確認総会の決議の概要その他当社取
締役会が適切と考える事項について、適時に情報開示を行います。 （ⅸ）新株予約権無償割当ての要件
本プランの発動として新株予約権の無償割当てを実施するための要件は、
記 発動事由その１
本プランに定められた手続に従わない買付等であり（買付等の内容を判
断するために合理的に必要とされる時間や情報の提供がなされない場合を 含む。）、かつ新株予約権の無償割当てを実施することが相当である場合
発動事由その２
以下の各号のいずれかに該当し、かつ新株予約権の無償割当てを実施す ることが相当である場合
(a) 以下に掲げる行為等により、当社の企業価値ひいては株主共同の利益
に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等である場合
・株券等を買い占め、その株券等について当社又は当社の関係者に対
して高値で買取りを要求する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の重要な資産等を廉価に取得
する等当社の犠牲の下に買付者等の利益を実現する経営を行うよう
な行為
・当社の資産を買付者等やそのグループ会社等の債務の担保や弁済原
資として流用する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の事業に当面関係していない 高額資産等を処分させ、その処分利益をもって、一時 的 な 高配 当 を
させるか、一時的高配当による株価の急上昇の機会をねらって高値
で売り抜ける行為
(b) 強 圧 的 二 段 階 買 付 （最 初 の 買 付 で 全 株 式 の 買 付 を 勧 誘 す る こ と な く、
二段階目の買付条件を不利に設定し、あるいは明確にしないで、公開
買付け等の株式買付を行うことをいいます。）等株主に株式の売却を事 実上強要するおそれのある買付等である場合
(c) 買 付 等 の条 件 （対 価 の 価 額・ 種 類、 時 期、 方 法の 適 法 性、 実 行 の 蓋 然
性、買付等の後の経営方針又は事業計画、及び当社の 他 の株 主、 従 業 員、顧客、取引先その他の当社に係る利害関係者に対する対応方針等
を含みます。）が当社の本源的価値に鑑み不十分又は不適当な買付等で
ある場合
(d) 当社の企業価値を生み出す上で必要不可欠な当社の従業員、顧客、取
引先等との関係や当社のブランド力又は企業文化を損なうこと等によ
(e) 買付者等の経営者又は主要株主に反社会的勢力と関係を有する者が含 まれている場合等、公序良俗の観点から買付者等が当社の支配権を取
得することが著しく不適切である場合
（ⅹ）新株予約権の概要
本プランにおいて無償割当てを行う新株予約権は、１円を下限として当
社 株 式 １ 株 の 時 価 の ２ 分 の １ の 金 額 を 上 限 と す る 金 額 の 範 囲 内 に お い て、
当社取締役会が決定した金額を払い込むことにより行使し、原則として当 社株式１株を取得することができ、また、買付者等を含む非適格者等によ
る権利行使が認められないという行使条件、及び当社が非適格者等以外の
者から原則として当社株式１株と引換えに新株予約権１個を取得すること ができる旨の取得条項が付されております。
（ⅺ）本プランの有効期間
本プランの有効期間は、第65回定時株主総会終結後３年以内に終了する
事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとなって
おります。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会により本プ ランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止
されることになります。
（ⅻ）株主に対する影響
本プラン導入後であっても、新株予約権無償割当てが実施されていない
場 合、 株 主 の 皆 様 に 直 接 具 体 的 な 影 響 が 生 じ る こ と は あ り ま せ ん。他 方、
本プランが発動され、新株予約権無償割当てが実施された場合、株主の皆 様が新株予約権行使の手続を行わないとその保有する株式が希釈化される
場合があります（但し、当社が当社株式を対価として新株予約権の取得を
行った場合、株式の希釈化は生じません。）。
③ 具体的取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由
当社の中期経営計画及びコーポレート・ガバナンス強化等の各施策は、当社の
企業価値・株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策と して策定されたものであり、まさに当社の基本方針に沿うものです。
また、本プランは、企業価値・株主共同の利益を確保・向上させるための枠組
みであり、基本方針に沿うものです。特に、本プランは、買収防衛策に関する指 針（経済産業省等）の定める三原則を充足していること、その更新について株主
総会の承認を得ており、また、有効期間が最長約３年間と定められた上、取締役
会によりいつでも廃止できるとされていること、独立性の高い社外取締役等によ って構成される独立委員会が設置され、本プランの発動に際しては必ず独立委員
会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的 要件が設定されていること、独立委員会は当社の費用で第三者専門家を利用する
について株主意思確認総会において株主の皆様の意思を確認することとしている こと、取締役会の構成員の過半数を交替させてもなお発動を阻止できない買収防
衛策（デッドハンド型）ではなく、また取締役の期差選任制により取締役会の構
成員の過半数を交替させるのに時間を要する買収防衛策（スローハンド型）では ないことなどにより、その公正性・客観性が担保されており、企業価値ひいては
株主共同の利益に資するものであって、当社の会社役員の地位の維持を目的とす
るものではありません。
株主の皆様へ
本プランの有効期間は、平成30年２月27日に開催される当社第68回定時株主総会の 終結の時までとなっております。有効期間満了にあたり、平成30年１月25日開催の取
締役会において、第68回定時株主総会における株主の皆様のご承認をいただくことを 条件として、形式的な字句の修正を行った上で更新することを決議いたしました。そ
Ⅱ．連結注記表
１．連結計算書類作成のための基本となる重要な事項に関する注記等
(1) 連結計算書類の作成基準
連結計算書類は、会社計算規則第120条第１項の規定により、国際会計基準に準
拠して作成しております。なお、本連結計算書類は同項後段の規定により、国際 会計基準で求められる開示項目の一部を省略しております。
(2) 連結の範囲に関する事項
① 連結子会社の数及び連結子会社の名称
・連結子会社の数 12社
・連結子会社の名称 トーセイ・コミュニティ㈱
トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱
トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱
㈱アーバンホーム 岸野商事㈱
㈱フォー・ビック
㈱KSプロパティーズ
トーセイ・ホテル・マネジメント㈱
トーセイホテル神田㈱
トーセイ賃貸保証合同会社 TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.
㈱CSC
② 連結の範囲の変更に関する事項
㈱ＫＳプロパティーズをＭ＆Ａにより取得、トーセイホテル神田㈱を設立し、
連結の範囲に含めております。
また、連結子会社であった岸野不動産㈱は、平成29年11月24日において清算 結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。
なお、連結子会社である㈱ＣＳＣ（平成28年12月１日付で㈱クリスタルスポ
ーツクラブから商号を変更）を会社分割し、新たに設立した㈱クリスタルスポ ーツクラブの株式を売却しております。
(3) 持分法の適用に関する事項
(4) 会計方針に関する事項
① 金融資産の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融資産に対する投資を、貸付金及び債権と売却可能金融 資産のカテゴリーに分類しております。この分類は、資産の性質及び当該資産 がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投 資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行ってお ります。
（ⅰ）貸付金及び債権
貸付金及び債権は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外 の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。 このカテゴリーに分類される金融資産は、期末日から12ヶ月を超えて満期 が到来する、あるいは正常営業循環期間を超えているものを除き、流動資 産に計上されます。貸付金及び債権は、連結財政状態計算書上は、「営業債 権及びその他の債権」に含まれます。
（ⅱ）売却可能金融資産
売却可能金融資産は、他のカテゴリーに分類されないデリバティブ以外 の金融資産であります。売却可能金融資産は、経営者が期末日から12ヶ月 以 内 に 投 資 を 処 分 す る 意 図 を 有 し な い 限 り、 非 流 動 資 産 に 計 上 さ れ ま す。 売却可能金融資産は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を 加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場 を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の 評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近にお ける第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キ ャッシュ・フロー法等を使用しております。
当社グループは、毎期末において金融資産もしくは金融資産グループに ついて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そ のような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。
売却可能金融資産に分類される資本性金融商品の場合には、減損の証拠 があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不 利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できな い可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下 落があるかどうかについても考慮されます。売却可能金融資産について減 損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額から以前に純 損益で認識された金融資産の減損損失を控除した金額として測定される損 失が、純損益へ振り替えられます。
② 棚卸資産の評価基準及び評価方法
棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価してお ります。正味実現可能価額は、見積売価から販売にかかる費用を控除して算出 されます。
棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支 出を含む個別に特定された支出から構成されます。
また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が 終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基 礎として資産化しております。
③ 重要な減価償却資産の減価償却方法 （ⅰ）有形固定資産
当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しており ます。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわ たり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価 償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをよ り良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 ３－50年 工具、器具及び備品 ３－20年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要 に応じて改定しております。
（ⅱ）投資不動産
投資不動産とは、賃貸収入又はキャピタル・ゲイン、もしくはその両方 を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販 売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。
当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しておりま す。
投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累 計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不 動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により 計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる 将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定 率法を採用しております。
建物及び構築物 ３－50年 工具、器具及び備品 ３－20年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要 に応じて改定しております。
（ⅲ）無形資産
当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。 また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除し た帳簿価額で表示しております。
すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連 する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該 支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めており ます。それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。
・ソフトウエア
取 得 し た ソ フ ト ウ エ ア は、 購 入 対 価 （値 引 き や リ ベ ー ト 控 除 後 の 純 額） 及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取 得原価によって当初認識しております。
（ⅳ）リース資産
リース契約により、資産の所有に伴うリスクと経済価値を実質的に全て
借手に移転する場合、当該リース取引は、ファイナンス・リースに分類し
ております。ファイナンス・リース以外のリース取引は、オペレーティン グ・リースに分類しております。
当社グループにおけるファイナンス・リース資産は、工具、器具及び備
品等であり、リース開始時のリース物件の公正価値と最低支払リース料総 額の現在価値のいずれか低い金額をもって資産計上しております。リース
資産は、見積耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって定額法
により減価償却をしております。 ④ 重要な引当金の計上基準
引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済す るために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある
見積りができる場合に認識しております。
⑤ 従業員給付
（ⅰ）確定給付型年金制度
確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度におい
て提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額 を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期
日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いてお
ります。当該債務の計算は、年金数理人によって予測単位積増方式を用い て行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をそ
の他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。
（ⅱ）確定拠出型年金制度
確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠
出 し、 そ の 拠 出 金 以 上 の 支 払 義 務 を 負 わ な い 退 職 後 給 付 制 度 で あ り ま す。
確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益 として認識しております。
（ⅲ）短期従業員給付
短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提 供された時点で純損益として認識しております。
賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的
な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度 に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。
⑥ 重要なヘッジ会計の方法
デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行
当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動 をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締
結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化
を行っております。
当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリ
バティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するた
め極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバ
ティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識され
ます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益 で認識されます。
⑦ 外貨換算の方法 （ⅰ）外貨建取引
外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通
貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、 期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定さ
れる外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為
替レートで機能通貨に再換算されます。
これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び
負債を期末日の為替レートで換算することによって生じる為替差額は、純
損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の 包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上してお
ります。
（ⅱ）在外営業活動体
在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益
及び費用については、その期間の平均為替レートを用いて日本円に換算し
ております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの 累積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レート
で換算しております。
在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の 包括利益で認識しております。在外営業活動体について、支配の喪失や重
要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動
体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されま す。
２．連結財政状態計算書に関する注記
(1) 担保提供資産
担保資産の内容及びその金額
棚卸資産 57,898,922千円 有形固定資産 5,184,869千円
投資不動産 20,991,321千円
合計 84,075,113千円
担保に係る債務の金額
借入金 67,018,926千円
合計 67,018,926千円
(2) 資産から直接控除した貸倒引当金 10,195千円
(3) 資産に係る減価償却累計額
有形固定資産 519,683千円
投資不動産 1,434,882千円
(4) 資産の保有目的の変更
従来、棚卸資産として保有していた賃貸物件7,435,065千円を、事業方針の変更
に 伴 い 有 形 固 定 資 産 （1,772,257 千 円） 及 び 投 資 不 動 産 （5,662,808 千 円） へ 振 り 替えております。
３．連結持分変動計算書に関する注記
(1) 発行済株式の種類及び総数に関する事項
株 式 の 種 類 当連結会計年度期首株式数 当連結会計年度増加株式数 当連結会計年度減少株式数 当連結会計年度末株式数
普 通 株 式 48,284,000株 － － 48,284,000株
(2) 剰余金の配当に関する事項
① 配当金支払額等
平成29年２月24日開催第67回定時株主総会決議による配当に関する事項
・配当金の総額 1,062,248千円 ・１株当たり配当金額 22円
・基準日 平成28年11月30日
② 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会 計年度になるもの
平成30年２月27日開催予定第68回定時株主総会において次のとおり付議いた
します。
・配当金の総額 1,207,100千円
・１株当たり配当金額 25円
・配当の原資 利益剰余金
・基準日 平成29年11月30日
・効力発生日 平成30年２月28日
４．金融商品に関する注記
(1) 金融商品の状況に関する事項
当社グループは、主に不動産流動化事業及び不動産開発事業において商品とな る不動産の仕入に必要な資金を銀行借入により調達しております。資金運用につ いては安全性の高い金融資産（預金等）で運用しております。また、一部の借入 金の金利変動リスクに対して金利スワップ取引を実施しております。なお、デリ バティブは借入金の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行 いません。
営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リ スクに関しては、取引先毎の期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債 権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制と しております。
売却可能金融資産は、市場価格の変動リスクに晒されております。当該リスク に関しては、定期的に時価を把握し、経営会議へ報告することとしております。 営業債務及びその他の債務は、そのほとんどが１年以内の支払期日であります。 借入金は、主に不動産流動化事業及び不動産開発事業において商品となる不動 産の仕入に係る資金調達であり、ほとんどが変動金利であるため、金利の変動リ スクに晒されております。当該リスクに関しては、各金融機関毎の借入金利の一 覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。
なお、一部の借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固 定化を図るためにデリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利 用しており、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動の累計を比較し、両者の金利変 動等を基礎にして有効性の評価をしております。
(2) 金融商品の公正価値等に関する事項
当連結会計年度末における連結財政状態計算書計上額、公正価値及びこれらの
差額については、次のとおりであります。
連結財政状態計算 書計上額（千円）
公正価値（千円） 差額（千円）
(1) 現金及び現金同等物 23,750,239 23,750,239 －
(2) 営業債権及びその他の債権 3,008,339 3,008,339 －
(3) 売却可能金融資産 1,751,463 1,751,463 －
(4) 営業債務及びその他の債務 7,558,632 7,558,632 －
(5) 借入金 67,123,376 67,133,900 10,524
金融商品の公正価値算定方法
① 現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、 短期借入金
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似
しております。
但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいておりま
す。
② 売却可能金融資産
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有し
ない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を 用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事
例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使
用しております。活発な市場における公表市場価格がなく、公正価値を信頼性を もって測定できない有価証券に関しては取得原価で測定しております。
③ 長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場 金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公
正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定さ
５．投資不動産に関する注記
(1) 投資不動産の状況に関する事項
当社及び一部の連結子会社では、東京都を中心に、賃貸収益を得ることを目的
として賃貸オフィスビルや賃貸マンション等を所有しております。当連結会計年 度における当該投資不動産に関する賃貸損益は、1,709,583千円（賃貸収益は売上
高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。
(2) 投資不動産の公正価値に関する事項
当連結会計年度末における投資不動産の連結財政状態計算書計上額及び公正価
値は、次のとおりであります。
（単位：千円)
連 結 財 政 状 態 計 算 書 計 上 額
当連結会計年度 末 の 公 正 価 値 当連結会計年度期首残高 当連結会計年度増減額 当連結会計年度末残高
投資不動産 21,728,740 6,630,807 28,359,547 45,919,931
（注）１．連結財政状態計算書計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した
金額であります。
２．当連結会計年度増減額のうち、主な増加額は、保有目的の変更による棚卸資産からの振替
（5,662,808千円）及び新規取得（1,177,436千円）であります。
３．当連結会計年度末の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法により自社で算定し
た金額であります。
６．１株当たり情報に関する注記
(1) １株当たり親会社所有者帰属持分 955円99銭
(2) 基本的１株当たり当期利益 127円48銭
７．重要な後発事象に関する注記
該当事項はありません。
８．その他の注記
Ⅲ．個別注記表
１．重要な会計方針に係る事項に関する注記
(1) 資産の評価基準及び評価方法
① 有価証券の評価基準及び評価方法
子会社株式 移動平均法による原価法 その他有価証券
・時価のあるもの 決 算 日 の 市 場 価 格 等 に 基 づ く 時 価 法 （評 価 差 額 は 全 部 純 資 産 直 入 法 に よ り 処 理 し、 売 却 原 価 は
移動平均法により算定）
・時価のないもの 移動平均法による原価法 ② デリバティブの評価基準及び評価方法
デリバティブ 時価法
③ たな卸資産の評価基準及び評価方法
評価基準は原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方
法）によっております。
・販売用不動産 個別法 ・仕掛販売用不動産 個別法
・貯蔵品 最終仕入原価法
(2) 固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産
（リース資産を除く）
定 額 法 を 採 用 し て お り ま す。ま た、 一 部 の 資 産
については、定率法を採用しております。
② 無形固定資産
（リース資産を除く）
・自社利用のソフトウエア 社 内 に お け る 見 積 利 用 可 能 期 間 に 基 づ く 定 額 法
を採用しております。
③ リース資産 リ ー ス 期 間 を 耐 用 年 数 と し、 残 存 価 額 を 零 と す
る定額法を採用しております。
(3) 引当金の計上基準
① 貸倒引当金 債 権 の 貸 倒 れ に よ る 損 失 に 備 え る た め、 一 般 債
権 に つ い て は 貸 倒 実 績 率 に よ り、 貸 倒 懸 念 債 権 等 特 定 の 債 権 に つ い て は 個 別 に 回 収 可 能 性 を 勘
案し、回収不能見込額を計上しております。
② 賞与引当金 従 業 員 に 対 し て 支 給 す る 賞 与 の 支 出 に 充 て る た め、 支 給 見 込 額 の 当 事 業 年 度 負 担 額 を 計 上 し て
③ 退職給付引当金 従 業 員 の 退 職 給 付 に 備 え る た め、 当 事 業 年 度 末 に お け る 退 職 給 付 債 務 の 見 込 額 に 基 づ き 計 上 し
て お り ま す。退 職 給 付 債 務 の 算 定 に あ た り、 退
職 給 付 見 込 額 を 当 事 業 年 度 末 ま で の 期 間 に 帰 属 さ せ る 方 法 に つ い て は、 給 付 算 定 式 基 準 に よ っ
ております。
数 理 計 算 上 の 差 異 は、 各 事 業 年 度 の 発 生 時 の 従 業 員 の 平 均 残 存 勤 務 期 間 以 内 の 一 定 の 年 数 に よ
る 定 額 法 に よ り 按 分 し た 額 を、 費 用 処 理 す る こ
ととしております。
④ 賃貸事業損失引当金 転 貸 借 契 約 等 に 係 る 損 失 に 備 え る た め、 支 払 義
務 の あ る 賃 料 等 総 額 か ら 転 貸 に よ る 見 込 賃 料 収 入等総額を控除した金額を計上しております。
(4) その他計算書類作成のための重要な事項
① 消費税等の会計処理 税抜方式によっております。 ② 外貨建の資産又は負債の本
邦通貨への換算の基準
外 貨 建 金 銭 債 権 債 務 は、 決 算 日 の 直 物 為 替 相 場
に よ り 円 貨 に 換 算 し、 換 算 差 額 は 損 益 と し て 処
理しております。
③ ヘッジ会計の処理 繰延ヘッジ処理によっております。
２．追加情報
繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針の適用
「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号
３．貸借対照表に関する注記
(1) 担保提供資産
担保資産の内容及びその金額
販売用不動産 39,577,574千円 仕掛販売用不動産 14,021,609千円
建物 9,512,458千円
土地 14,752,269千円
合計 77,863,912千円
担保に係る債務の金額
１年内返済予定の長期借入金 5,847,106千円
長期借入金 59,412,010千円
合計 65,259,116千円
(2) 有形固定資産の減価償却累計額 1,637,198千円 (3) 偶発債務
下記の関係会社の金融機関からの借入に対し、債務保証を行っております。
トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱ 790,960千円 トーセイ・コミュニティ㈱ 69,090千円
(4) 関係会社に対する金銭債権債務
① 短期金銭債権 5,854千円
② 長期金銭債権 33,527千円
③ 短期金銭債務 119,767千円
④ 長期金銭債務 92,616千円
(5) 資産の保有目的の変更
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件7,456,260千円を、事業方針の
変更に伴い有形固定資産へ振り替えております。
４．損益計算書に関する注記
(1) 関係会社との取引高
① 売上高 43,282千円
② 仕入高 1,494,901千円
③ その他営業取引高 75,361千円 ④ 営業取引以外の取引高 1,484,152千円
(2) 期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ後の金額であり、次のたな卸資 産評価損が売上原価に含まれております。
５．株主資本等変動計算書に関する注記
該当事項はありません。
６．税効果会計に関する注記
繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
繰延税金資産
流動資産
未払事業税否認 32,939千円
賞与引当金 72,750千円
概算計上経費否認 10,002千円
その他 19,450千円
合計 135,142千円 固定資産
退職給付引当金 107,337千円
役員長期未払金 107,347千円
その他 21,377千円
合計 236,062千円
繰延税金資産合計 371,205千円 繰延税金負債
固定負債
その他有価証券評価差額金 △25,157千円 合計 △25,157千円
繰延税金負債合計 △25,157千円
７．関連当事者との取引に関する注記
子会社及び関連会社
種類 会社等の名称
議決権等の所有 （被所有）割合
関連当事者 との関係
取引の内容
取引金額 （千円）
科目
期末残高 （千円）
子会社
トーセイ・コミ ュニティ㈱
所有直接 100％
役員の兼任 配当金の受取 245,000 － －
トーセイ・アセ ット・アドバイ
ザーズ㈱
所有直接 100％
役員の兼任 配当金の受取 225,000 － －
トーセイ・リバ イバル・インベ ストメント㈱
所有直接 100％
役員の兼任 配当金の受取 545,000 － －
岸野不動産㈱
所有直接 100％
－ 配当金の受取 291,783 － －
（注）配当金の受取については、業績動向を勘案して、合理的に決定しております。
８．１株当たり情報に関する注記
(1) １株当たり純資産額 886円38銭
(2) １株当たり当期純利益 112円87銭
９．重要な後発事象に関する注記
該当事項はありません。
10．その他の注記
